Manutenzione ordinaria e straordinaria

Una casa in perfetta forma ed efficienza, sana e piacevole da vivere ha bisogno di periodici interventi di manutenzione che possono essere ordinari e straordinari. Entrambi sono regolati da un’apposita legislazione che, partendo dal Testo Unico Edilizia, può differenziarsi in base a normative locali. La manutenzione ordinaria, come del resto si capisce dalla sua definizione, è rappresentata da tutta quella serie di operazioni periodiche per riparare, rinnovare e sostituire le finiture degli edifici, nonché quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza impianti tecnologici esistenti. Per gli ambienti interni si tratta di lavori tipo la tinteggiatura delle pareti, il rifacimento degli intonaci, la sostituzione di piastrelle, il rifacimento del vecchio impianto elettrico. Per l’esterno tale manutenzione riguarda tra l’altro la riparazione e sostituzione di grondaie e comignoli, il rifacimento di pavimentazioni, l’installazione di tende da sole, la riparazione di balconi e parapetti, la riparazione e/o sostituzione di cancelli, serramenti, porte. La manutenzione straordinaria prevede invece una serie di progetti importanti, che coinvolgono, se si è in condominio, tutte le unità abitative e servono a rinnovare e sostituire parti “anche” strutturali degli edifici. Un’altra caratteristica che diversifica manutenzione ordinaria da quella straordinaria è la possibilità di accedere ad agevolazioni fiscali, possibili per la seconda e impossibili per la prima, a meno che non si tratti di opere comuni.

Nella “categoria” di interventi di manutenzione straordinaria rientrano per esempio il consolidamento statico delle strutture portanti dell'edificio, nelle fondazioni o in elevazione, il rifacimento (o l’irrobustimento e la sostituzione) di solai, scale e/o rampe, la realizzazione di opere accessorie, che non aumentino volume o superfici utili, come canne fumarie, ascensori, scale di sicurezza, la sostituzione di infissi esterni e serramenti con materiali e tipologie diversi da quelli precedenti, la costruzione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni, il rifacimento del tetto, delle terrazze superiori, delle facciate. Interventi di manutenzione straordinaria sono anche le aperture di nuove porte o finestre verso l'esterno o la formazione ex novo di giardini e cortili e l’installazione di opere per il risparmio energetico, come pannelli fotovoltaici e solari ma anche il montaggio di cappotti esterni oppure il rifacimento del manto di copertura e opere di coibentazione. Fanno parte della manutenzione straordinaria pure la demolizione e la ricostruzione di pareti divisorie soprattutto se si tratta di modificare lo schema distributivo interno, senza che però ci sia un’alterazione di volumi, superfici, destinazione d’uso (tipo una casa che diventi ufficio o negozio). E ancora, la realizzazione o il rifacimento servizi igienico – sanitari. Sono inoltre interventi di manutenzione straordinaria la trasformazione in due o più unità immobiliari da una singola, e viceversa, cioè l’aggregazione di due o più unità immobiliari in una.

La manutenzione straordinaria ha la sua ragione d’essere nel migliorare le “prestazioni” della struttura abitativa in cui si vive, rendendola sicura e anche innovativa, grazie a opere che sfruttino al meglio le nuove conoscenze tecniche e le innovazioni tecnologiche. Dunque una serie di azioni che ottimizzino il suo status, la rendano ancora più longeva dal punto di vista strutturale-architettonico, meno bisognosa di interventi in tempi brevi e anche più appetibile nel suo valore economico. Tra le opere di manutenzione straordinaria è di grande interesse per il nostro paese soggetto purtroppo a terremoti, il progetto Casa Sicura, l’agevolazione fiscale per interventi edilizi antisismici voluta dal Governo nella legge di Bilancio 2017. È previsto il cosiddetto “Sismabonus” per le prime e seconde abitazioni e anche per parti in comuni di condomini. Sarà possibile detrarre nella dichiarazione dei redditi le spese effettuate dal primo gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per un ammontare non superiore a 96 mila euro, una percentuale variabile dal 50% fino all’85% secondo le tipologie di intervento. Per accedere all'agevolazione è necessario classificare il rischio sismico dell’edificio prima e dopo aver effettuato i lavori. Per sapere a quale classe di rischio sismico appartiene il territorio dove sorge la casa, ci si rivolge a un tecnico professionista (anche un geometra e comunque figure iscritte regolarmente al loro albo professionale) che possa effettuare la diagnosi sismica dell’immobile individuandone la classe di rischio sismico (da A+ a G) prima di effettuare l’intervento e che predisponga poi il progetto degli interventi strutturali per aumentare la sicurezza antisismica, presentandolo per il successivo iter amministrativo edilizio, al fine di effettuare tutte quelle opere atte a migliorare la situazione, portando la casa a una classe di rischio sismico più bassa.

Nel momento in cui si stabilisce che servono lavori straordinari, prima di tutto, se si è all’interno di un condominio, serve il parere di tutti i condomini. Per la normativa (la legge 220/2012 e il D.L. Destinazione Italia, convertito dalla Legge n. 9/2014) bisogna che nell’assemblea condominiale ci sia la maggioranza più uno dei condomini partecipanti all’incontro in prima convocazione, il 50% più uno in seconda convocazione, che dovrebbero rappresentare almeno 1/3 del valore dell’edificio, cioè il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto a quello complessivo. E anche se un condomino non fosse d’accordo deve comunque poi pagare i costi dell’intervento straordinario proporzionalmente al valore della sua proprietà. Una volta dunque avuta l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, ovviamente ciò non vale se si tratta di mono-abitazione, servono permessi da parte del comune di appartenenza. E qui ci possono essere alcuni problemi poiché ogni amministrazione comunale ha i suoi regolamenti e addirittura può identificare alcuni lavori come straordinari che altrove magari sono considerati ordinari e viceversa. Dunque, bisogna informarsi prima di tutto ai rispettivi uffici tecnici per sapere come muoversi. Per ovviare a questa discrepanza di regolamenti e standardizzare le procedure, è stato raggiunto un accordo tra governo, regioni e enti locali, con una serie di semplificazioni dovute anche alla Riforma Madia, che ha un po’ modificato certi percorsi per lavori in campo edilizio. Per quanto riguarda la manutenzione straordinaria è necessario che condominio o residenza richiedano all’ufficio competente del comune una SCIA, la segnalazione certificata di inizio attività. A questa vanno uniti tutti i documenti utili previsti dal Testo Unico Edilizia ed eventualmente i permessi da parte della Soprintendenza ai Beni Culturali nel caso in cui lo stabile sia in un centro storico o comunque sottoposto a vincoli, anche paesaggistici. Va presentato inoltre il progetto con l’indicazione della ditta che effettuerà il lavoro e tutte le informazioni adeguate. La SCIA serve pure nel caso delle cosiddette ristrutturazioni pesanti che portano a un edifico diverso da quello preesistente (con cambiamento di destinazione d’uso), oltre che ai lavori di manutenzione straordinaria sulle parti strutturali dell’edificio, di restauro e risanamento conservativo su parti strutturali dell’edificio stesso. Con questo nuovo status normativo (ma attenzione, il settore è in perenne evoluzione), non serve SCIA, né alcun permesso, non solo negli interventi di manutenzione ordinaria tipo la tinteggiatura delle pareti esterne, ma anche per le opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni, aree di sosta, locali tombati, l’installazione di pannelli solari e fotovoltaici per gli edifici, al fuori dei centri storici e tutti quei lavori che portino all’eliminazione delle barriere architettoniche ad esclusione della realizzazione di ascensori esterni o di manufatti che possano alterare la sagoma dell’edificio.

Nel caso di manutenzione straordinaria legata a ristrutturazioni edili si possono acquistare arredi usufruendo di agevolazioni fiscali attraverso il Bonus mobili prorogato anche per il 2018 dalla legge di bilancio. Si tratta della detrazione Irpef del 50% relativa a mobili nuovi (letti, armadi, cassettiere librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani e poltrone, credenze, materassi, apparecchi di illuminazione) e grandi elettrodomestici in classe non inferiore alla A+ (A per i forni). Questi ultimi sono frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi di cottura, stufe elettriche, forni a microonde, piastre riscaldanti elettriche, apparecchi elettrici di riscaldamento e per il condizionamento, radiatori e ventilatori elettrici. Sono esclusi, informa l’Agenzia delle entrate, porte e pavimentazioni come il parquet, tende e tendaggi. In compenso però tra le spese da portare in detrazione si possono includere quelle di trasporto e di montaggio dei prodotti. I quali però debbono essere stati comprati nel corso del 2017, relativi a interventi di ristrutturazione edilizia iniziati a partire dal 1 gennaio 2016. L’importo massimo di spesa è 10mila euro e i pagamenti vanno sempre saldati tramite bonifico o carta di debito o credito. I documenti da conservare sono: la ricevuta del bonifico o di avvenuta transazione (per i pagamenti con carta di credito o di debito), la documentazione di addebito sul conto corrente, le fatture di acquisto dei beni e notizie sulla loro tipologia

E se i lavori di manutenzione straordinaria (impegnativi anche dal punto di vista economico) riguardano una dimora in affitto? È legittimo che il proprietario di casa chieda l’aumento del canone di locazione? La normativa attuale non obbliga a un “naturale” aumento in seguito a importanti opere di manutenzione, a meno che questa clausola non sia stata specificatamente inserita nel contratto firmato dalle due parti. Le quali, certo, potrebbe arrivare a un accordo, perché si tratta di interventi atti comunque a migliorare l’efficienza dell’edificio e quindi l’interesse vale sia per il proprietario sia per l’affittuario al cui carico sono le riparazioni necessarie per la piccola manutenzione. Quest’ultima non è ad esempio la riparazione degli infissi esterni, delle persiane o delle porte di ingresso dell’immobile, né quella degli impianti elettrici, idraulici e termici o il loro ammodernamento, le cui spese devono essere sostenute dal proprietario.

Gli interventi straordinari per gli immobili sono tanti, ma quali sono le opere interne? Da ricordarne alcune.

• Il rimpiazzo di infissi e serramenti realizzati con materiale diverso e preferibilmente innovativo dal punto di vista tecnico rispetto ai precedenti
• la sostituzione di tramezzi senza alterare la fisionomia della struttura
• la costruzione e/o la reinterpretazione strutturale di scale e rampe
• la creazione di porte ex novo e la chiusura delle stesse
• la progettazione e la messa in opera di servizi igienico-sanitari o l’integrazione di quelli esistenti, compreso l’allaccio alla rete fognaria pubblica (il che comprende pure lavori esterni)
• la realizzazione di elementi che anche dall’interno consolidino la struttura