Guida pratica alla manutenzione straordinaria di un immobile

Se avete in programma di effettuare dei lavori di ristrutturazione per la vostra casa, è di fondamentale importanza conoscere bene la differenza tra interventi di manutenzione ordinaria e interventi di manutenzione straordinaria, soprattutto se intendete approfittare di eventuali incentivi fiscali, bonus di ristrutturazione o richiedere informazioni sulle concessioni urbanistiche. La definizione dei due tipi di intervento la fornisce l’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380 del 2001), modificato poi nel 2014 dal Decreto legge n. 133, che ha ampliato la casistica dei lavori che rientrano nella manutenzione straordinaria. Prima di porre l’attenzione sulla manutenzione straordinaria, è importante capire come il Testo Unico dell’Edilizia definisca invece gli interventi di manutenzione ordinaria, ossia quelli che non necessitano di autorizzazione edilizia. In sostanza, in tutti i casi di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture delle abitazioni, come porte, finestre e pavimenti, parliamo di manutenzione ordinaria. Così come sono da considerare manutenzione ordinaria i lavori mirati a integrare e mantenere l’efficienza degli impianti tecnologici esistenti, come l’impianto di riscaldamento o l’impianto elettrico. Rientrano in queste casistiche, ad esempio, la tinteggiatura delle pareti, l’installazione di una porta blindata, la sostituzione dell’intonaco. In alcuni casi il confine è molto sottile: la sostituzione dei sanitari e delle piastrelle del bagno si considera manutenzione ordinaria, mentre il totale rifacimento dell'impianto idraulico ricade in manutenzione straordinaria.

Sono invece definiti interventi di manutenzione straordinaria tutti quei lavori necessari per rinnovare e sostituire parti strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici. La manutenzione straordinaria, per ritenersi tale, deve sempre contenere un elemento di innovazione. Tipico esempio è dato dai lavori relativi al risparmio energetico, come l’installazione di pannelli solari termici per la produzione di acqua calda e il rifacimento dei sottotetti con installazione di pannelli fotovoltaici. Altre innovazioni sostanziali che rientrano nella fattispecie della manutenzione straordinaria sono, ad esempio, l’allargamento di una porta o di una finestra, lo spostamento dei tramezzi, la modifica della facciata dell’edificio, il rifacimento integrale dell’impianto idrico, elettrico e sanitario, l’installazione di ascensori e scale di sicurezza, la realizzazione di cancellate, ringhiere e recinzioni, la sostituzione di solai di copertura con materiali diversi da quelli preesistenti, il consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione. La manutenzione straordinaria, dunque, comprende una serie di interventi che, senza mutare la destinazione d'uso, le superfici e i volumi dell’unità immobiliare, ne determinano comunque un certo livello di modifica e trasformazione. Per questo è necessario che tutti gli interventi di manutenzione straordinaria siano segnalati per tempo all’Ufficio Tecnico Comunale, mediante la presentazione di una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L, C.I.A. o C.I.A.L.), asseverata da un tecnico abilitato e accompagnata da un progetto contenente tutti gli elaborati grafici e i documenti necessari.

Le opere di manutenzione straordinaria rientrano nelle agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Bilancio per i lavori di ristrutturazione della casa. In particolare, fino al 31 dicembre 2018 sarà possibile continuare a detrarre dall’Irpef il 50% delle spese sostenute per lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, nonché ristrutturazione edilizia effettuata su unità immobiliari di qualsiasi categoria catastale e sulle loro pertinenze. Previste diverse agevolazioni fiscali anche per le opere relative al risparmio energetico che, come abbiamo visto, rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria. In particolare, chi vuole cambiare la caldaia tradizionale con una a condensazione o a biomassa, la misura della detrazione è fissata al 50%, così come quella prevista per l’installazione di tende e schermature solari. Rimane a 65% il bonus per pannelli solari per l’acqua calda, pompe di calore e cappotti termici. Usufruiscono inoltre della detrazione anche i lavori per la costruzione di box auto, l’eliminazione delle barriere architettoniche, la cablatura degli edifici, il contenimento dell’inquinamento acustico, l’adozione di misure antisismiche e i lavori di bonifica dall’amianto.

Come già osservato, per potersi definire interventi di manutenzione straordinaria, i lavori non devono alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari, né devono implicare modifiche alla loro destinazione d’uso. Ad esempio, i lavori per la costruzione di un balcone sul prospetto di un edificio o di un tetto ad altezza superiore a quella preesistente non rientrano nella manutenzione straordinaria in quanto determinano un aumento di volumetria, incidente sulla consistenza dell’edificio. Per quanto riguarda i permessi, la manutenzione straordinaria richiede che venga presentata, prima dell’inizio dei lavori, un’apposita Comunicazione di Inizio Lavori, oppure, nel caso in cui il lavoro determini anche la modifica di parti strutturali dell’edificio, come la sostituzione di un solaio o la modifica di un muro portante, va presentata la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.). In questo caso sarà anche necessario depositare la verifica strutturale al Genio Civile. Per tutti gli interventi di manutenzione straordinaria rimane inoltre l’obbligo di rispettare le prescrizioni in materia di sicurezza sul lavoro, presentando la notifica preliminare alla ASL nel caso in cui i lavori siano eseguiti da almeno due imprese edili.

Tra i benefici previsti dalla Legge di Bilancio 2018 c’è anche quello di usufruire del bonus mobili, ovvero la detrazione Irpef del 50%, con un tetto massimo di 10 mila euro, per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione. Può essere portato in detrazione l’acquisto di cucine, letti, mobili per il bagno, tavoli, sedie, lampade e mobili artigianali realizzati su misura, mentre non rientra nell’agevolazione l’acquisto di porte, pavimenti, tende e complementi d’arredo. Danno diritto al bonus mobili 2018 tutti i lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni di edifici residenziali, che abbiano avuto inizio dal 1° gennaio 2017 o che vengano effettuati durante il 2018. Chi invece acquista mobili nel 2018 per una casa che è stata però ristrutturata nel 2016, non potrà più godere della detrazione fiscale prevista dal bonus mobili 2018.

Il padrone di casa può decidere di aumentare l’affitto al suo inquilino solo perché si è dovuto far carico di lavori straordinari al palazzo o all’appartamento? In sostanza, è possibile aumentare il canone di locazione a fronte di interventi di manutenzione straordinaria? Se si, chi stabilisce la misura dell’aumento? I dubbi se sia legittima o meno tale richiesta nascono dal fatto che fino al 1998 la Legge n. 3928 del 1978, cosiddetta “legge sull’equo canone”, ha effettivamente consentito al locatore di poter chiedere al conduttore un aumento del canone di locazione, qualora sull’immobile si fossero eseguite “importanti ed improrogabili opere di straordinaria manutenzione”. Abrogata la legge, come detto nel 1998, e passati al regime dei contratti a canone libero è venuta meno anche la disposizione di richiesta di adeguamento automatico del canone a fronte di spese di manutenzione straordinaria. Nulla vieta, tuttavia, che le parti possano stabilire di comune accordo di inserire nel contratto di locazione una specifica clausola in grado di disciplinare tale circostanza. In sostanza, dal momento che non esistono attualmente disposizioni legislative a sostegno di questa fattispecie, la richiesta di aumento del canone di locazione per l'ipotesi di lavori di manutenzione straordinaria della casa e/o delle parti comuni dell'edificio, può considerarsi legittima solo se ne esiste esplicita indicazione nel contratto di locazione sottoscritto dalle parti. Diversamente, se nel contratto non ci sono indicazioni al riguardo, il proprietario non ha alcun diritto di avanzare pretese in tal senso e, qualora lo facesse, il conduttore potrebbe legittimamente contestare la sua richiesta.

Rientrano nell’ambito di una manutenzione straordinaria per opere interne all’abitazione interventi quali la modifica di tramezzi e divisori non portanti, l'apertura, la chiusura o lo spostamento di porte e infissi, lo spostamento dei servizi igienici, il rifacimento dell’impianto elettrico, idrico, di riscaldamento, di condizionamento/climatizzazione, l’eliminazione di un precedente ambiente e una nuova distribuzione degli spazi con la demolizione o costruzione di tramezzi. Per tutti questi interventi è necessario presentare, come detto, una Comunicazione di Inizio Lavori, che può essere inviata anche telematicamente all’Ufficio Tecnico del Comune di appartenenza. Vi sono poi alcune opere interne di manutenzione straordinaria che non richiedono la C.I.L. in quanto classificate, in base all’art. 6, comma 1, del Testo Unico dell’Edilizia, come “interventi di attività di edilizia libera che non necessitano di alcuna comunicazione”. In particolare:

• interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche (a patto che non prevedano la realizzazione di scale e ascensori)
• installazione di pompe di calore di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw
• opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni
• installazione di pannelli solari e fotovoltaici in edifici fuori dai centri storici
• elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici
• creazione di controsoffittature in cartongesso