Convocare assemblea condominiale

Con il termine assemblea condominiale si intende l'organo amministrativo e deliberativo relativo al condominio; quest'ultimo, infatti, può essere pensato a tutti gli effetti come una società, alla base della quale vi sono i soci costituiti dai condomini. L'assemblea condominiale, quindi, può essere intesa come una riunione durante la quale la società condominio espone i propri problemi e cerca delle soluzioni ad essi. Sulla base degli argomenti oggetto dell'assemblea, inoltre, si può distinguere tra assemblee condominiali ordinarie ed assemblee condominiali straordinarie, in entrambi i casi regolamentate dal codice civile.

Nel primo caso, l'oggetto dell'assemblea deve vertere sulle materie indicate dall'articolo 1135 del codice civile, e, nello specifico, riguardano la nomina, la conferma o la revoca dell'amministratore condominiale, l'approvazione del preventivo delle spese annue realizzato da quest'ultimo, e l'approvazione a consuntivo del bilancio effettivo del condominio. L'assemblea ordinaria, inoltre, deve essere convocata, per legge, almeno una volta all'anno. Al contrario, le assemblee straordinarie possono essere convocate ogni qualvolta venga richiesto dall'amministratore condominiale, o nel momento in cui siano i condomini stessi, in numero tale da raggiungere insieme almeno 1/6 dell'intero valore dell'edificio, a farne richiesta. Oggetti di un incontro straordinario sono, tipicamente, l'approvazione e l'eventuale modifica del regolamento condominiale, la costituzione di eventuali fondi per far fronte a specifiche spese, e le decisioni circa la manutenzione straordinaria delle parti comuni del condominio.

L'amministratore di condominio è quella particolare figura, la cui nomina risulta essere obbligatoria per legge qualora il numero dei condomini sia superiore a quattro, che si occupa della gestione globale dello stabile, fungendo da legale rappresentante dei condomini. Questi ultimi provvedono alla nomina dell'amministratore durante l'assemblea ordinaria, con una votazione pari alla maggioranza dei condomini in termini di millesimi. In questo modo l'amministratore assume un mandato della durata di un anno, anche se, qualora la maggioranza dei condomini ne facesse richiesta, tale mandato potrà essere revocato anche prima della relativa scadenza. In quanto rappresentante del condominio, quindi, l'amministratore deve adempiere ad alcuni importanti obblighi che spaziano dall'ambito legale a quello contabile, passando per quello tecnico e quello fiscale, prestando, inoltre, particolare attenzione a quelli che sono i bisogni e le esigenze dei condomini.

Da un punto di vista legale, l'amministratore dovrà dare esecuzione alle delibere assembleari, verificare il rispetto del regolamento condominiale e rispondere personalmente, in quanto rappresentante legale del condominio, qualora quest'ultimo faccia causa a terzi o viceversa. Relativamente agli aspetti contabile e fiscale, esso dovrà redigere i preventivi riguardanti le spese stimate e il successivo bilancio effettivo. L'amministratore dovrà, infine, possedere conoscenze e competenze tecniche, che gli consentano di ottimizzare le spese relative agli eventuali lavori di manutenzione, scegliendo soluzioni che consentano di contenere le spese da sostenere, ottenendo, comunque, eccellenti risultati.

Come già precedentemente illustrato, a seconda dell'argomento da trattare, può essere convocata un'assemblea condominiale ordinaria o straordinaria. Nel primo caso, essa deve essere necessariamente svolta almeno una volta all'anno, e può essere, dunque, richiesta dall'amministratore o da un semplice condomino. Nel caso di assemblea straordinaria, invece, non c'è un obbligo legale che ne impone la convocazione; essa, infatti, viene richiesta qualora ve ne sia bisogno, e per indirla è necessario che sia direttamente l'amministratore a convocarla (o eventualmente, come accennato in precedenza, due condomini che abbiano insieme almeno 1/6 del valore totale in millesimi). In entrambi i casi i condomini devono essere messi al corrente della convocazione dell'assemblea attraverso un avviso inoltrato almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione, riportante obbligatoriamente l'ordine del giorno che verrà trattato. Qualora alla prima convocazione dell'assemblea partecipino un numero di condomini tale da costituire almeno i 2/3 dell'intero valore del condominio (o i 2/3 del numero totale dei condomini), essa si potrà ritenere regolarmente costituita; in caso contrario sarà necessaria una seconda convocazione che dovrà svolgersi entro e non oltre i dieci giorni successivi alla prima.