Registrazione contratto di locazione, ecco come orientarsi

Il contratto di locazione (detto altrimenti affitto) è una tipologia di contratto attraverso la quale un soggetto - definito locatore - si impegna a garantire il godimento di un bene in favore di un altro soggetto - definito locatario o conduttore - nel momento il cui il bene concesso consista in un bene immobile e viene appunto effettuata la registrazione del contratto di locazione. Il locatario è a sua volta tenuto a versare un determinato corrispettivo - detto canone - periodicamente, impegnandosi a restituire il bene nei tempi prestabiliti e nel medesimo stato in cui gli è stato in origine consegnato e affidato. C’è una differenza sostanziale che è bene sottolineare fra il contratto di locazione e quello di affitto per scopi abitativi: il primo, infatti, si fonda su una tipologia di godimento del bene esclusivamente a carattere produttivo. Questo significa che chi lo riceve in uso deve impegnarsi in un esercizio o in un’attività. La seconda ha invece carattere esclusivamente abitativo.

L’imposta di registro, come nel caso della registrazione contratto di locazione, è un’imposta indiretta (questo significa che riguarda il trasferimento di ricchezza, come ad esempio nel caso di acquisto di un bene immobile), dipendente dalla registrazione di una scrittura, pubblica o privata, commisurata ai valori della scrittura medesima. Proviamo a fare più chiarezza: l’imposta di registro dipende dall’obbligo o dalla volontà (dovere e diritto) del cittadino di annotare ciascun atto scritto presso un registro pubblico col fine di fissarne in maniera non modificabile data e contenuto. Questo vale per contratti, scritture private, costituzione di enti, decreti, ecc. Tale registro è conservato e aggiornato dall’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate e riporta in ordine cronologico tutti gli atti registrati. Tutti i valori contenuti negli atti sono di conseguenza colpiti dall’imposta derivante.

Stando a quando deciso con l’approvazione della legge di Stabilità 2016, è il padrone di casa l’unico responsabile della dichiarazione del contratto di affitto. Infatti, è lui infatti dovrà recarsi all’ufficio competente e pagare l’imposta di registro. La registrazione del contratto di locazione deve avvenire, senza alcuna deroga, entro 30 giorni dalla firma del contratto. In caso contrario è previsto il pagamento di una mora. Dopo aver eseguito la registrazione, il locatore lo comunicherà al conduttore o locatario (in questo caso l’inquilino) entro e non oltre i successivi 60 giorni, fornendo prova di aver pagato l’imposta. La medesima comunicazione con tanto di documenti allegati va inviata anche all’amministratore di condominio, affinché sia possibile da parte sua aggiornare il registro di anagrafe condominiale.

Fissiamo, anzitutto, un paio di coordinate con le quali orientarci. Esistono due tipologie di contratto di locazione per quel che riguarda l’affitto a scopo abitativo: quella a canone libero (4 anni + altri 4 anni) e quella a canone concordato (3 anni + 2 anni). Al termine della prima scadenza il rinnovo è automatico, a meno che il locatore non decida di disdire il contratto dandone comunicazione almeno 6 mesi prima della data di scadenza. Esistono vincoli molto precisi a tutela dell’inquilino che regolano l’avvio di questa pratica. Quella della disdetta è infatti una strada percorribile solo in casi particolari, come ristrutturazioni urgenti, necessità di vendita, assenza prolungata e immotivata dell’inquilino o necessità di adibire la struttura ad attività commerciali propria o di parenti entro il secondo grado. In più, le norme prevedono sanzioni spesso molto dure per il locatore se le motivazioni della disdetta non dovessero trovare un riscontro oggettivo. Alla seconda scadenza le parti sono libere di decidere per un nuovo rinnovo del contratto o meno. In caso di disdetta, essa va inviata con posta raccomandata e deve giungere a conoscenza del destinatario entro i 6 mesi precedenti dalla data di scadenza del contratto. In mancanza di disdetta, se il locatario viene lasciato nel possesso dell’immobile, il contratto si intende tacitamente rinnovato. Leggermente diverso è il caso di contratti di locazione per finalità diverse da quelle abitative. Ci riferiamo in questo frangente a contratti di locazione commerciale (affitto di immobili per attività commerciali, industriali, professionali, alberghiere, ecc.). Qui, il contratto è del tipo 6 anni + 6 anni per tutti i casi, tranne per l’attività alberghiera, che è di 9 anni + 9 anni. Il rinnovo è tacito alla scadenza, mentre la disdetta è possibile con un preavviso di almeno 12 mesi dalla data di scadenza (i mesi diventano 18 nel caso di attività alberghiera). Come per la locazione con finalità abitative, anche in questo esistono per legge vincoli precisi affinché la disdetta sia ritenuta oggettivamente motivata e accettabile.