Agevolazione prima casa e requisiti per ottenerla

Esistono una serie di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa che, manco a dirlo, sono particolarmente gradite da parte di chi è pronto a impegnarsi per compare il primo immobile. In linea generale, grazie a queste agevolazioni è possibile arrivare risparmiare circa il 7-8% sul costo totale (per esempio, su un acquisto da 150.000€ si può arrivare a risparmiare fino a 9.000€). Non è una cifra da sottovalutare, soprattutto se si pensa che nella stragrande maggioranza dei casi stiamo parlando di famiglie che si ritroveranno a pagare per due o tre decenni le rate del proprio mutuo. Finché la legge non sarà modificata (e non è detto che accada), le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa rappresenteranno un beneficio strutturale, ovvero un beneficio non limitato al singolo anno ma valido sempre. Entriamo più nello specifico, ricordando che viene data la possibilità di comprare un nuovo immobile beneficiando delle agevolazioni di acquisto della prima casa anche se si possiede già un immobile a patto che esso sia stato a suo tempo acquistato con i benefici prima casa e che venga poi venduto entro un anno dalla data dell’atto di acquisto del nuovo immobile. Quali sono dunque le agevolazioni prima casa per il 2018? L’imposta di registro da versare per l’acquisto della prima casa (applicata per legge ogni qualvolta si acquisti un immobile da un privato o da un soggetto passivo di Iva) è pari al 2% ed è calcolabile, a discrezione del contribuente, sul valore catastale e non sul valore di mercato. Per quanto riguarda l’Iva, chi acquista può usufruire di un’aliquota agevolata al 4% anziché all’1% da applicare sul prezzo di vendita alle seguenti imposte agevolate: imposta ipotecaria fissa di 200 €, imposta catastale fissa di 200 €, imposta di registro fissa di 200 €. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate puntualizza che sono previste delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa se esso avviene per successione o donazione e l’acquirente rispetta le condizioni prima citate. Infine, chi vende e riacquista la prima casa ha diritto alla possibilità di detrarre dalla nuova imposta da pagare quella già pagata per il vecchio immobile per il quale ha beneficiato delle agevolazioni prima a casa, a patto che - come detto in precedenza - entro un anno dall’acquisto della nuova casa avvenga la vendita di quella vecchia.

Abbiamo visto cos’è l’agevolazione prima casa, ora cerchiamo di capire come sia possibile ottenerle da parte degli acquirenti e quali requisiti essi debbano soddisfare. Per quanto riguarda la categoria catastale dell’immobile, esso non deve rientrare nelle categorie A1, A8 e A9. Di fatto dunque, le categorie che beneficiano delle agevolazioni prima casa sono A2 (abitazioni di tipo civile), A3 (economico), A4 (popolare), A5 (ultra popolare), A6 (rurale), A7 (villini), A11(abitazioni ed alloggi tipici dei luigi). Per quanto riguarda la residenza, l’immobile dovrà trovarsi nello stesso comune all’interno del quale l’acquirente beneficiario delle agevolazioni stabilisce la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto. È bene puntualizzare che, per quanto riguarda questoargomento, le agevolazioni spettano anche se l’immobile si trova in un altro comune dove però l’acquirente svolge una qualche attività (remunerativa o volontaria), l’acquirente venga trasferito all’estero per motivi di lavoro nel comune in cui ha sede la sua azienda, o l’acquirente sia un cittadino italiano trasferitosi all’estero. Infine, per beneficiare delle agevolazioni prima casa, l’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare (esclusivo o in comunione col coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra abitazione nello stesso comune in cui si trova l’immobile oggetto delle agevolazioni e di non essere titolare di un altro immobile acquistato (anche dal coniuge) usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa (se lo possiede, questo immobile deve essere vengono entro un anno).

I beneficiari del bonus prima casa per l’anno 2018 possono contare dunque su una serie di preziosi diritti, che vanno come sempre a braccetto di altrettanti doveri. Infatti, è anche possibile perdere l’agevolazione prima casa prevista, se non si rispettano una serie di criteri. In caso di falsa dichiarazione, se non si trasferisce la residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, se si vende o si dona l’abitazione a meno di 5 anni dall’acquisto (a meno che entro un anno non sopraggiunga un nuovo acquisto), i benefici decadono e gli acquirenti devono pagare la differenza d’imposta non versata e una sanzione pari al 30% dell’imposta stessa.

L’agevolazione prima casa per giovani coppie 2018 ha sostituito il vecchio Fondo Casa e non è altro che un fondo di solidarietà e garanzia, istituito dallo Stato, per aiutare tramite incentivi fiscali mirati, le giovani coppie (e le famiglie con un solo genitore) ad acquistare la loro prima casa. Per presentare la domanda di accesso alle suddette agevolazioni, le giovani coppie e l’immobile da acquistare devono possedere una serie di caratteristiche: almeno uno dei due componenti della coppia non deve aver superato i 35 anni, mentre l’immobile deve essere sito nel territorio nazionale e non deve rientrare nelle categorie catastali di tipo lusso e abitazioni signorili (A1), ville (A8) e castelli e palazzi (A9).

L’agevolazione prima casa riguarda anche gli italiani residenti all’estero. Rispetto a quanto detto fin qui, esse sono valide anche nel caso l’acquirente non trasferisca entro 18 mesi la propria residenza nel comune all’interno del quale viene comprato l’immobile. Le altre prerogative restano però intatte: il potenziale acquirente non deve essere titolare (esclusivo o in comproprietà) di uso o abitazione di un’altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile da acquistare, né di un’altra casa di abitazione acquistata (anche dal coniuge) usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Come ci si comporta in materia di agevolazione prima casa quando i coniugi si separano o divorziano? Tendenzialmente l’agenzia delle Entrate non è disposta a riconoscere una serie di benefici fiscali ai coniugi separati o divorziati. Diversamente si comporta la Corta di Cassazione, più orientata al riconoscimento di tali benefici, ove chiaramente ve ne sia il diritto. Di base, ma questo vale per tutte le categorie elencate fin qui, se i coniugi possiedono una prima casa insieme e sono separati di fatto, non possono usufruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di un altro immobile (a meno che non si impegnino nella vendita nei tempi stabiliti). La sentenza 3931 del 2014 della Corte di Cassazione ha invece stabilito che l’ex moglie che acquista un altro appartamento - pur avendo alle spalle il possesso di un altro immobile a suo tempo acquistato con l’ex coniuge da cui ora è separata legalmente - ha diritto alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. Il possesso dell’immobile in origine acquistato con l’ex marito rientra infatti nella categoria della contitolari con soggetti estranei, situazione che non preclude la richiesta delle agevolazioni. Nemmeno l’assegnazione della casa familiare in sede di separazione rappresenta un ostacolo alla richiesta di agevolazioni, in quanto tale assegnazione non rappresenta un diritto reale, bensì un diritto personale di godimento. Sempre la Cassazione ha stabilito, con la sentenza 2263 del 2014, che in caso di cessione dell’immobile in sede di separazione consensuale e prima che siano trascorsi 5 anni dal suo acquisto (a patto che entro l’anno venga acquistato un nuovo immobile), i diritti all’agevolazione vengono revocati dal momento che la cessione avviene per volontà del cedente e non tramite un provvedimento del giudice.

In caso di successione ereditaria di un bene immobile o di più immobili nel caso di più eredi (che però non abbiano caratteristiche di lusso), è possibile richiedere l’agevolazione prima casa. Per godere di queste agevolazioni almeno uno dei criteri già elencati in precedenza per le altre categorie: chi eredita il bene deve essere residente nel Comune in cui è sito l’immobile (o dichiarare di portare la residenza entro 18 mesi dalla data di apertura della successione), oppure prestare attività lavorativa presso in Comune in cui si trova l’immobile per il quale si chiede il beneficio fiscale.

I benefici ottenuti per l’acquisto della prima casa non sono però inalienabile e possono decadere nel caso non vengano rispettate le condizioni necessarie che abbiamo elencato nelle righe precedenti. La decadenza dell’agevolazione prima casa avviene infatti in tutti i casi in cui il beneficiario non intende o non può più assolvere gli impegni presi al momento dell’acquisto. Questo avviene nel caso l’acquirente non trasferisca la propria residenza nel comune di acquisto dell’immobile entro 18 mesi, il beneficiario proceda all’alienazione dell’immobile prima di 5 anni dall’acquisto senza acquistare entro un anno una nuova casa che funga da abitazione principale, il beneficiario acquisti una seconda casa godendo delle agevolazioni di acquisto per la prima casa senza procedere all’alienazione del precedente immobile entro un anno. In caso di decadenza delle agevolazioni l’acquirente è obbligato a pagare imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, più una sovrattassa pari al 30% delle imposte stesse. Per evitare il pagamento di sanzioni l’acquirente deve comunicare all’Agenzia delle Entrate di non possedere giù i requisiti necessari alle agevolazioni entri termini previsti, ovvero di 18 mesi nel caso di trasferimento di residenza, 12 mesi nel caso di alienazione senza riacquisto o di nuovo acquisto senza alienazione del precedente. La decadenza non si verifica invece in caso di intervento di cause di forza maggiore, come impedimenti oggettivi, imprevedibili e inevitabili, che non possano essere imputati alla parte obbligata.