Nuove regole condominiali riscaldamento

Dal 18 giugno 2013 nuove regole condominiali, per il riscaldamento centralizzato, per esempio, sono entrate in vigore a tutti gli effetti con la legge 11 dicembre 2012 n. 220, denominata "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici". Questa riforma riguarda tutti i componenti e tutte le persone che ne fanno parte. In particolare ci sono delle novità a proposito degli amministratori, dei morosi, degli animali, delle parti comuni e del riscaldamento. Con la nuova normativa i condomini hanno il diritto di rinunciare all'utilizzo delle parti comuni, purché questo non comporti problemi per gli altri condomini oppure un aumento eccessivo dei costi. Per quanto riguarda l'amministratore, ad esempio, è obbligatorio quando ci sono più di 8 condomini e lo stipendio deve essere concordato al momento della nomina. L'intento di queste nuove regole è quello di rendere trasparente tutto ciò che riguarda la gestione condominiale: i condomini hanno maggior possibilità di controllare quanto svolto dall'amministratore. È obbligatorio aprire un conto corrente intestato al condominio ed in caso di morosità l'amministratore ha l'obbligo di chiedere il decreto ingiuntivo. In caso di violazione del regolamento condominiale ci sono multe da 200 a 800 euro.

Salvo diversi accordi fra i condomini, le nuove regole condominiali sul riscaldamento dicono che le spese riguardanti il riscaldamento centralizzato vanno suddivise in base ai metri cubi riscaldati, le superfici radianti, oppure un sistema misto di questi due criteri. Con il termine superfici radianti si intende il numero di elementi che compongono i caloriferi o il numero di pannelli radianti. In base all'articolo 1123 del Codice civile le spese di manutenzione dell'impianto sono a carico dei condomini in proporzione alle rispettive proprietà, mentre le spese d'esercizio sono proporzionali al grado di utilizzo. Soluzione ideale per attenuare queste spese, che sono tra le più gravose sul bilancio familiare, e garantirne un'equa spartizione, sarebbe l'installazione di contabilizzatori del calore. Dal 31 dicembre 2016, infatti, scatta l'obbligo per tutti i condomini di dotarsi di dispositivi per la contabilizzazione e la termoregolazione del calore. A tal proposito, il riparto delle spese avviene in base a quanto stabilito dalla norma UNI 10200 revisionata a febbraio 2013.

Finalmente, grazie alle modifiche apportate all'articolo 1118 del Codice Civile, riguardante le nuove regole condominiali sul riscaldamento, è possibile distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centrale, purché non si creino disagi al resto del condominio. Il distacco, quindi, è ammissibile solo se non si creano problemi di funzionamento dell'impianto, oppure un aumento delle spese per gli altri condomini. È sufficiente, purtroppo, il verificarsi di uno di questi due eventi che il distacco non può avvenire. Per usufruire di questa possibilità, occorre, innanzitutto, un'apposita perizia da parte di un tecnico abilitato, professionista degli impianti di riscaldamento. Con questa perizia si deve dimostrare che non si rischiano alterazioni dell'impianto centrale e calcolare i consumi effettivi al momento della rilevazione e quelli stimati in seguito al distacco. Se tutto procede bene il condomino non partecipa alle spese ordinarie del riscaldamento condominiale, ma solo a quelle relative alla manutenzione straordinaria dell'impianto. Se invece si dimostra che l'operazione di distacco ha causato dei problemi, il condomino in questione, deve a sue spese effettuare il riallaccio.

Sempre più spesso ci si pone il problema di come potersi staccare dal riscaldamento centralizzato, al fine di averne uno autonomo e di conseguenza gestirne personalmente le spese ad esso legate. Con le nuove regole condominiali sul riscaldamento della riforma 2013 è possibile distaccarsi dall'impianto centrale senza che ci sia il benestare unanime dell'assemblea condominiale, mentre in passato era un requisito fondamentale. Tuttavia, sussistono ancora delle possibili limitazioni che impediscono l'effettuazione di questo intervento. Ad esempio bisogna verificare se il comune ha previsto sul regolamento edilizio il divieto di distacco. Molti comuni e regioni, infatti, impongono questo limite al fine di avere un minor impatto a livello di inquinamento. Un'altra limitazione può essere posta dal regolamento condominiale, anche se a volte, leggendo quanto stabilito dalla sentenza della Cassazione n.19883 del 2011, questo divieto non risulta valido. Il Dpr 59/2009, però, stabilisce che se il condominio è composto da più di quattro immobili e la potenza nominale del generatore si aggira attorno ai 100 Kw è preferibile mantenere l'impianto centralizzato.